Nhu cầu lớn, nguồn cung ít
Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở đang chứng kiến sự thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) sau nhiều năm dịch chuyển cơ cấu nguồn cung. Tại TPHCM, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026, trong khi tại Hà Nội không có dự án hạng C mới nào được mở bán trong cùng kỳ.
Diễn biến giá bán cũng cho thấy sự chênh lệch ngày càng lớn giữa hai thị trường trọng điểm. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và hiện đã vượt tốc độ tăng trưởng của TPHCM. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m2 tại TPHCM.
Tại TPHCM, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026.
Về nguồn cung, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.200 căn hộ sơ cấp, cao hơn đáng kể so với khoảng 4.700 căn tại TPHCM. Lượng giao dịch tại Hà Nội đạt khoảng 4.800 căn, cao hơn gần gấp đôi so với TPHCM. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ khu vực Hà Nội chỉ đạt 43%, trong khi TPHCM đạt khoảng 1.900 căn và tỷ lệ hấp thụ 40%. Savills cho biết, xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ nét do mặt bằng giá tại các thành phố lớn neo cao.
Tại khu vực phía Nam, giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) dao động từ 35 - 60 triệu đồng/m2, trong khi Đồng Nai và Long An (cũ) phổ biến ở mức 30 - 50 triệu đồng/m2. Ở phía Bắc, giá căn hộ tại Hưng Yên đạt khoảng 60 triệu đồng/m2 và Bắc Ninh khoảng 50 triệu đồng/m2.
Giai đoạn 2026 - 2028, Savills dự báo TPHCM sẽ có thêm khoảng 59.000 căn hộ mới, còn Hà Nội khoảng 52.000 căn. Đáng chú ý, phân khúc hạng C được kỳ vọng chiếm tới 29% nguồn cung mới tại hai thành phố trong 3 năm tới.
Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cho biết, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là thị trường có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại đang thiếu hụt nghiêm trọng vì nhiều “điểm nghẽn” kéo dài.
“Trước đây, phân khúc vừa túi tiền được hiểu là căn hộ giá từ 1 - 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay đã thay đổi đáng kể. Một căn hộ được xem là vừa túi tiền hiện dao động khoảng 2 - 5 tỷ đồng”, ông Phúc nói.
Nghịch lý hiện nay là nhu cầu cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Lý giải điều này, ông Phúc cho rằng trở ngại đầu tiên nằm ở việc tạo lập quỹ đất phù hợp. Muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven vì gần như không còn cơ hội tạo ra sản phẩm giá hợp lý tại khu vực trung tâm.
Để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3 - 5 năm. Đây là một trong những lý do khiến thị trường thiếu nguồn cung.
Theo ông Phúc, dù quỹ đất vùng ven còn nhiều nhưng để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án lại không hề dễ dàng. Nhiều doanh nghiệp phải đi xa hơn để tìm kiếm những khu đất khoảng 5.000 - 7.000 m2 nhằm phát triển dự án quy mô 700 - 1.000 căn hộ.
Gỡ quy trình cấp phép dự án
Ngoài quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bị hạn chế. Ông Phúc cho rằng, dù nhà ở vừa túi tiền được khuyến khích phát triển nhưng thủ tục pháp lý vẫn tương tự các phân khúc khác, thậm chí thời gian hoàn thiện còn kéo dài hơn.
“Để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3 - 5 năm. Đây là một trong những lý do khiến thị trường thiếu nguồn cung”, ông Phúc nói.
Ngoài ra, lợi nhuận thấp cũng là nguyên nhân khiến không nhiều doanh nghiệp mặn mà với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Dù vậy, ông Phúc đánh giá sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt tại các khu vực vùng ven TPHCM.
Theo ông Ngô Quang Phúc, xu hướng giãn dân ra khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc TPHCM đang diễn ra rõ nét nhờ hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển, thay đổi quan niệm “xa trung tâm là bất tiện” trước đây. Xu hướng sống tại căn hộ của người trẻ ngày càng phổ biến, tạo thêm dư địa phát triển cho phân khúc này.
“Một khu đô thị muốn hấp dẫn phải có kết nối giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích sống, pháp lý minh bạch và được vận hành tốt sau khi cư dân vào ở”, ông Phúc nhấn mạnh.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, cần ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở trung cấp phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân.
Theo ông Lực, thị trường bất động sản hiện nay đang tồn tại một “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng lại đang ở thế “lưng chừng”. Họ không đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm cao cấp, nhưng cũng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này trên thị trường rất hạn chế.
Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép.
Vì vậy, ông Lực đề xuất, cần phát triển các dự án với diện tích căn hộ khoảng 70 - 100 m2, giá dao động từ 3 - 7 tỷ đồng/căn (tùy từng địa phương), phù hợp cho người có thu nhập từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, để phát triển được phân khúc này, ông Lực nhấn mạnh cần tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý và quy trình cấp phép dự án. Quá trình triển khai dự án vẫn còn kéo dài, nhiều thủ tục chồng chéo khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng lên.
“Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Lực nói.
Ngoài ra, ông Lực kiến nghị cần xây dựng hệ thống chính sách đồng bộ hơn cho phân khúc nhà ở trung cấp, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp hoặc nhà ở xã hội. Chính sách cần hướng tới cả hai phía, gồm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.
“Nếu giải quyết được khoảng trống chính sách ở phân khúc nhà ở trung cấp và cải thiện môi trường phát triển dự án, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực phục hồi theo hướng bền vững hơn, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của nhóm dân số thu nhập trung bình đang ngày càng gia tăng”, TS. Cấn Văn Lực nói.
