Thay vào đó, dòng tiền khai thác, tính khan hiếm và khả năng vận hành đang trở thành những yếu tố cốt lõi quyết định giá trị và lợi nhuận của một tài sản - đặc biệt tại các khu vực có nền tảng du lịch và phát triển bền vững như miền Trung, với tâm điểm là Đà Nẵng - Hội An.
Khi "sóng thị trường" không còn là công thức sinh lời
Trong một thời gian dài, bất động sản được nhìn như một cuộc chơi của "sóng". Người mua đúng thời điểm, bán đúng nhịp có thể thu về lợi nhuận nhanh chóng. Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và thanh lọc, logic này dần bộc lộ giới hạn. Không phải tài sản nào cũng giữ được giá, và càng không phải tài sản nào cũng có thể sinh lời.
Dữ liệu thị trường những năm gần đây cho thấy thanh khoản sụt giảm rõ rệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ cao, đặc biệt là đất nền xa trung tâm, thiếu hạ tầng và không có khả năng khai thác. Ngược lại, những khu vực có nền tảng du lịch, đô thị và dòng tiền thực vẫn duy trì sức hút ổn định.
Miền Trung là một ví dụ đáng chú ý. Trước giai đoạn biến động bởi Covid-19, khu vực này từng ghi nhận tốc độ tăng trưởng du lịch thuộc nhóm cao nhất cả nước. Theo số liệu ngành du lịch, Đà Nẵng đón hàng chục triệu lượt khách mỗi năm, tính riêng Hội An với lợi thế di sản - luôn nằm trong nhóm điểm đến quốc tế được yêu thích với khoảng 5 triệu lượt khách/ năm, trong đó gần 70% là khách quốc tế. Sau giai đoạn gián đoạn, lượng khách đang phục hồi mạnh và được đánh giá tăng cao trong thời gian tới, kéo theo nhu cầu lưu trú và dịch vụ gia tăng.
Casamia Balanca - Một trong những mô hình đô thị sinh thái được quy hoạch bài bản nhằm đón đầu nhu cầu lưu trú chất lượng cao tại điểm đến di sản. Nguồn: DPG
Trong bối cảnh đó, một câu hỏi quan trọng được đặt ra: nếu không còn dựa vào "sóng", đâu là nền tảng để bất động sản tạo ra lợi nhuận?
Đầu cơ theo kỳ vọng, đầu tư theo giá trị sử dụng
Sự khác biệt giữa đầu cơ và đầu tư chưa bao giờ rõ ràng như hiện tại.
Đầu cơ dựa trên kỳ vọng. Nhà đầu tư mua vào với niềm tin giá sẽ tăng, thường xuất phát từ thông tin quy hoạch hoặc tâm lý thị trường. Khi thị trường thuận lợi, lợi nhuận có thể đến nhanh. Nhưng khi thị trường chững lại, những tài sản không có giá trị sử dụng thực bắt đầu mất thanh khoản, thậm chí "đóng băng" trong thời gian dài.
Ngược lại, đầu tư dựa trên giá trị có thể kiểm chứng. Một tài sản được lựa chọn không chỉ vì "có thể tăng giá", mà vì nó có khả năng tạo ra giá trị trong suốt quá trình sở hữu - thông qua khai thác, vận hành, cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu thực.
Chính giá trị sử dụng này tạo nên nền tảng cho lợi nhuận bền vững. Tại những điểm đến du lịch như Đà Nẵng - Hội An, bất động sản có thể được khai thác dưới dạng lưu trú ngắn hạn. Với công suất phòng dao động theo mùa nhưng nhìn chung duy trì ở mức khả quan trong các giai đoạn cao điểm, nhiều mô hình villa, homestay hoặc nhà phố thương mại có thể tạo ra nguồn thu đều đặn. Trong một số trường hợp, tỷ suất lợi nhuận khai thác thực tế có thể đạt mức cao hơn đáng kể so với lãi suất tiết kiệm truyền thống.
Tiếp theo là tính khan hiếm. Hội An là đô thị di sản với các giới hạn nghiêm ngặt về phát triển, trong khi quỹ đất ven sông, gần phố cổ hoặc kết nối trực tiếp với trục du lịch gần như không thể mở rộng thêm. Tương tự, tại Đà Nẵng, các quỹ đất ven biển, ven sông trung tâm ngày càng trở nên hữu hạn khu đô thị phát triển. Chính yếu tố khan hiếm này tạo nền tảng cho việc tích lũy giá trị dài hạn.
Sở hữu quỹ đất khan hiếm kề cận phố cổ và không gian sinh thái giao hòa thiên nhiên, Casamia Balanca sở hữu nền tảng vững chắc để tích lũy giá trị dài hạn. Nguồn: DPG
Một yếu tố quan trọng khác là khả năng vận hành. Trong thực tế, cùng một khu vực nhưng hiệu quả khai thác có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào cách vận hành. Những tài sản nằm trong hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, có đơn vị quản lý chuyên nghiệp hoặc được quy hoạch bài bản thường đạt tỷ lệ lấp đầy cao hơn và ổn định hơn.
Giá trị thực và khả năng khai thác quyết định lợi nhuận dài hạn
Các mô hình bất động sản gắn với khai thác du lịch tại miền Trung đang cho thấy rõ xu hướng này. Khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện - từ sân bay quốc tế Đà Nẵng, các tuyến kết nối ven biển đến quy hoạch mở rộng đô thị về phía Nam - dòng khách và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển theo.
Đặc biệt, trục Đà Nẵng - Hội An đang hình thành một không gian phát triển liên kết, nơi du lịch, nghỉ dưỡng và đô thị giao thoa. Điều này tạo ra nhu cầu lưu trú không chỉ ngắn hạn mà còn dài hạn, từ khách du lịch đến chuyên gia, người làm việc từ xa. Ở đây, giá trị bất động sản không tăng theo những "cơn sóng" ngắn hạn, mà tăng theo "dòng chảy phát triển" của hạ tầng, du lịch và đô thị.
Những dự án sẵn sàng đi vào vận hành và khai thác dòng tiền thực trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư bền vững. Nguồn: DPG
Chính vì vậy, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong tư duy nhà đầu tư. Nếu trước đây, câu hỏi phổ biến là "tăng giá bao nhiêu", thì hiện nay, nhiều người bắt đầu quan tâm đến việc tài sản có thể khai thác ra sao, dòng tiền có ổn định không và khả năng gia tăng giá trị có bền vững hay không. Khi sự phân hóa ngày càng rõ nét, những tài sản không gắn với nhu cầu sử dụng thực dần mất lợi thế, trong khi những tài sản có thể tạo ra dòng tiền và nằm trong khu vực có định hướng phát triển rõ ràng lại được ưu tiên lựa chọn. Trong bối cảnh đó, bất động sản dần trở lại đúng bản chất: không phải là một công cụ giao dịch ngắn hạn, mà là một tài sản tạo ra giá trị theo thời gian.
"Sóng" có thể mang lại cơ hội, nhưng giá trị sử dụng - được nuôi dưỡng bởi dòng tiền, được củng cố bởi tính khan hiếm và gia tăng nhờ vận hành hiệu quả - mới là yếu tố quyết định khả năng sinh lời dài hạn. Và trong một thị trường ngày càng đề cao giá trị thực, lợi nhuận không đến từ việc bắt "sóng" nhanh hơn, mà đến từ việc chọn đúng giá trị tài sản ngay từ đầu.
