Thông tin trên được bà Trần Cẩm Vân – Giám đốc Kinh doanh Vinhomes - người đã có gần 20 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản chia sẻ với chúng tôi trong bối cảnh thị trường bất động sản TPHCM đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ và khẩu vị của khách hàng đã có sự thay đổi.
Từng là người “c hinh chiến” ở thị trường miền Bắc trước khi chuyển vào TPHCM, bà đánh giá thế nào về thị trường bất động sản TPHCM hiện nay?
5 năm qua, hạ tầng Hà Nội và miền Bắc được đầu tư rất mạnh. Các tuyến cao tốc, hạ tầng liên vùng liên tục được xây dựng. Bất động sản cũng được hưởng lợi từ những hạ tầng kết nối liên vùng này.
Ngược lại, sau 3 năm khá im ắng, bất động sản TP.HCM sau sáp nhập đang được quan tâm mạnh trở lại cùng với sự phát triển hạ tầng. Chúng ta có thể nhìn thấy hạ tầng ở TPHCM đang được đầu tư như Hà Nội ở giai đoạn 5–7 năm trước với các dự án metro, cầu, đường… liên tục được động thổ, khởi công.
Tuy nhiên, khẩu vị nhà đầu tư hiện nay cũng rất khác biệt, họ đang chuyển sang đầu tư dài hạn, mua cho thuê khi tỷ suất lợi nhuận tại TPHCM hiện ở mức khoảng 6-7%.
Nói như vậy, triển vọng thị trường bất động sản tại TPHCM đang rất tốt phải không, thưa bà?
Diễn biến thị trường bất động sản không bao giờ là một đường thẳng mà luôn có các giai đoạn thăng - trầm đan xen. Với kinh nghiệm hơn 20 năm qua, tôi cho rằng thị trường đã bước qua giai đoạn "thử lửa" khắc nghiệt nhất.
Từ cuối 2024, thị trường đã có sự phục hồi – nhưng là phục hồi có chọn lọc – chứ không phải hồi phục đại trà, ồ ạt. Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung vào những dự án hội tụ đủ "kiềng ba chân": Pháp lý minh bạch - Chủ đầu tư uy tín - Giá trị sử dụng thật.
Các báo cáo thị trường cũng ghi nhận thanh khoản đang quay trở lại ở nhiều phân khúc. Trong đó tập trung ở các sản phẩm đô thị đáp ứng tiêu chuẩn sống xanh, hiện đại, đầy đủ tiện ích và được quy hoạch đồng bộ.
Nhìn xa hơn trong 12–18 tháng tới, tôi nhận thấy có 4 động lực lớn tác động lên sự tăng trưởng của thị trường bất động sản TP HCM:
Thứ nhất là hạ tầng liên vùng, các tuyến đường huyết mạch sẽ tái định hình bản đồ đô thị, tạo dựng các cực tăng trưởng mới.
Thứ hai là nguồn cung mới dịch chuyển ra các khu vực ngoài lõi trung tâm, nơi còn quỹ đất đủ lớn để phát triển đô thị bài bản.
Thứ ba là tâm lý người mua thay đổi, khách hàng không còn mua theo tin đồn hay sóng ngắn, mà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, tiến độ, tiện ích, khả năng khai thác và giá trị sống.
Thứ tư là sự phân hóa mạnh giữa các chủ đầu tư. Dự án tốt vẫn có thanh khoản, nhưng dự án thiếu pháp lý, thiếu tiện ích, thiếu câu chuyện phát triển sẽ rất khó thuyết phục thị trường.
Theo bà, biến động về lãi suất có ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư thời điểm này?
Giai đoạn đầu năm, lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến tâm lý cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Tuy nhiên, nhận biết nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn, nhiều chủ đầu tư đã không còn chờ đợi để khơi thông thanh khoản mà tìm cách “san sẻ” cùng khách hàng.
Nhiều chính sách hỗ trợ thanh toán, hỗ trợ lãi suất rất mạnh, thậm chí thời gian kéo dài đến tận 5 năm đã bắt đầu mở thanh khoản lại cho thị trường, người mua ổn định về tâm lý.
Tôi cho rằng, đây chính là giai đoạn người mua bất động sản có lợi thế với nhiều chính sách tốt. Đến khi thị trường sôi động, thanh khoản tăng cao thì những người chốt “deal” ở giai đoạn này sẽ hưởng lợi.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang chuyển từ “số lượng” sang “chất lượng” , đâu là yếu tố cần quan tâm nhất, thưa bà?
Tôi nghĩ giai đoạn trước, thị trường có thể hấp thụ nhiều sản phẩm dựa trên kỳ vọng tăng giá. Nhưng hiện nay, khách hàng đã thực tế hơn rất nhiều. Họ không chỉ hỏi “giá bao nhiêu”, mà hỏi sâu hơn: pháp lý thế nào, quy hoạch ra sao, tiện ích có thật không, cộng đồng cư dân tương lai là ai, hạ tầng bao giờ hoàn thiện, và quan trọng là sản phẩm này có khai thác được dòng tiền không?
Vì vậy, doanh nghiệp cũng phải thay đổi. Không thể chỉ bán sản phẩm, mà phải xây dựng một hệ sinh thái sống, một câu chuyện phát triển dài hạn và một cam kết thực thi đủ mạnh.
Ngay cả các dự án quy mô lớn, chiến lược không còn là “bán nhanh một rổ hàng”, mà là kiến tạo thị trường, tạo điểm đến, tạo cộng đồng và tạo chuẩn sống mới cho cả khu vực.
Theo bà, đâu sẽ là hướng phát triển tương lai của TPHCM?
Tôi cho rằng, thời gian tới triển vọng thị trường BĐS của TP.HCM sẽ dồn về khu Tây Bắc, bởi khu vực này có nhiều lợi thế rất khác biệt.
Đầu tiên là dư địa phát triển. Đây là một trong số ít khu vực vẫn còn quỹ đất rộng, mặt bằng giá hợp lý và đủ điều kiện để phát triển các đại đô thị quy mô lớn theo định hướng hiện đại, đồng bộ.
Không chỉ có tiềm năng nội tại, Tây Bắc còn giữ vai trò chiến lược trong kết nối vùng khi vừa liên thông thuận lợi với khu vực trung tâm TP.HCM, vừa là cửa ngõ kết nối Tây Ninh, Campuchia và hành lang kinh tế xuyên biên giới. Lợi thế này mở ra khả năng phát triển mạnh mẽ cho các lĩnh vực thương mại, logistics, công nghiệp sạch và dịch vụ.
Cùng với đó, khu Tây Bắc đang đứng trước cơ hội trở thành một cực tăng trưởng mới của TP.HCM với định hướng phát triển đô thị sinh thái, giáo dục, logistics và công nghiệp công nghệ cao. Đây cũng là lý do thành phố liên tục ưu tiên nguồn lực đầu tư hàng tỷ đô la cho hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng kinh tế tại khu vực này.
Điểm hấp dẫn nhất là thị trường Tây Bắc hiện vẫn chưa bị định hình theo những chuẩn phát triển cũ, tạo điều kiện để các dự án được quy hoạch bài bản có thể thiết lập những chuẩn mực mới cho toàn khu vực, từ chất lượng sống, quy hoạch đô thị đến giá trị bất động sản trong dài hạn.
Bà có đề cập Tây Bắc sẽ là một cực phát triển mới của TPHCM, vậy đâu sẽ là bệ đỡ cho khu vực này?
Tôi cho rằng, hạ tầng là yếu tố then chốt của khu vực Tây Bắc trong chu kỳ tới.
Với Vành đai 3, đây là dự án trọng điểm quốc gia dài hơn 76 km, tổng mức đầu tư hơn 68.700 tỷ đồng, đi qua TP.HCM và các địa phương lân cận có thể hoàn thành ngay năm 2026.
Với cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, tuyến này dài khoảng 51 km, kết nối từ khu vực Vành đai 3 đến cửa khẩu Mộc Bài, tổng mức đầu tư gần 20.000 tỷ đồng và đang được thúc đẩy thủ tục để khởi công trong năm 2026.
Với metro số 2 Bến Thành – Tham Lương, tuyến dài hơn 11 km, đã triển khai các hạng mục đầu tiên, dự kiến hoàn thành và khai thác trong năm 2030. Đây là trục rất quan trọng vì kết nối khu Tây Bắc với trung tâm đô thị hiện hữu.
Khi những dự án hạ tầng quy mô tỷ đô này hoàn thành, khu Tây Bắc TP.HCM, đặc biệt là Hóc Môn, sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều lớp giá trị được tái định hình. Trước hết là khả năng kết nối vượt trội khi thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố được rút ngắn đáng kể, giúp khu vực này xích lại gần hơn với các lõi kinh tế, thương mại và dịch vụ hiện hữu.
Cùng với đó, biên độ khách hàng của thị trường bất động sản sẽ được mở rộng mạnh mẽ, không chỉ đón dòng cư dân từ TP.HCM mà còn thu hút thêm chuyên gia, chủ doanh nghiệp, lực lượng lao động chất lượng cao đến từ Bình Dương, Tây Ninh và các địa phương lân cận.
Quan trọng hơn, Hóc Môn sẽ không còn được nhìn nhận như một “vùng ven”, mà dần trở thành một phần của “trung tâm mở rộng” mới của TP.HCM. Khi tư duy thị trường chuyển từ khoảng cách địa lý sang thời gian kết nối và năng lực kết nối hạ tầng, giá trị bất động sản của khu vực chắc chắn sẽ được đánh giá lại ở một tầm cao mới.
Như vậy, chúng ta có thể hy vọng trong 3 năm tới Tây Bắc TP.HCM có thể trở thành “ngôi sao sáng” mới của BĐS TPHCM ?
Tôi tin Tây Bắc có cơ sở để trở thành “ngôi sao sáng” mới, nhưng phải nói chính xác hơn: Tây Bắc sẽ không sáng lên vì một vài cơn sốt, mà vì sự dịch chuyển cấu trúc đô thị của TP.HCM.
Đến 2030, khi hạ tầng lớn dần hoàn thiện, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, nhu cầu sống xanh – sống rộng – sống đầy đủ tiện ích tăng lên, Tây Bắc có thể đóng vai trò rất quan trọng trong nguồn cung mới của TP.HCM.
Tôi không muốn đưa ra một con số tuyệt đối nếu chưa có đầy đủ dữ liệu chính thức, nhưng về xu hướng, tỷ trọng nguồn cung và hấp thụ tại Tây Bắc chắc chắn sẽ tăng mạnh hơn so với giai đoạn trước.
Điều kiện để Tây Bắc bứt phá là phải có những dự án đủ lớn, đủ bài bản, đủ tiện ích và đủ năng lực dẫn dắt thị trường. Nếu chỉ phát triển manh mún, khu vực sẽ tăng chậm. Nhưng nếu có các đại đô thị được triển khai đúng chuẩn, Tây Bắc hoàn toàn có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Bà có lời khuyên gì dành cho khách hàng vào thời điểm này ?
Với kinh nghiệm của mình, tôi cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên những tiêu chí mang tính nền tảng và có khả năng tạo giá trị bền vững trong dài hạn. Trong đó, pháp lý vẫn là yếu tố quan trọng hàng đầu ở giai đoạn hiện nay, bởi đây là cơ sở đảm bảo tính an toàn và thanh khoản cho tài sản.
Bên cạnh đó, vị trí kết nối cần được xem là lợi thế cốt lõi. Những sản phẩm nằm gần các trục giao thông lớn, liền kề hệ tiện ích và có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sẽ sở hữu dư địa tăng trưởng rõ rệt hơn.
Uy tín và năng lực của chủ đầu tư cũng ngày càng trở thành yếu tố quyết định trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có tiềm lực, khả năng triển khai đúng tiến độ và cam kết đồng hành lâu dài sẽ bảo chứng cho giá trị dự án.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến khả năng khai thác thực tế của sản phẩm. Một bất động sản tốt không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực, mà còn dễ dàng cho thuê, kinh doanh hoặc chuyển nhượng linh hoạt khi cần thiết.
Cơ hội lớn nhất sẽ chỉ thuộc về những người tìm được sản phẩm nằm trong quy hoạch lớn, pháp lý rõ ràng, tiện ích thật, kết nối thật và được phát triển bởi chủ đầu tư đủ năng lực tạo lập thị trường. Khi đó, chỉ cần đầu tư sớm rồi yên tâm nắm giữ là sẽ chắc chắn “ăn trọn con sóng”!
Xin cảm ơn bà!
