Trong nhiều năm qua, không ít dự án bất động sản rơi vào trạng thái dở dang vì vướng mắc pháp lý kéo dài. Có dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng đầu tư hạ tầng, nhưng vẫn không thể triển khai tiếp do phát sinh sai phạm trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, giao đất hoặc thủ tục pháp lý ở các giai đoạn trước.
Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý các tồn tại liên quan đến đất đai được xem là động thái đáng chú ý trong bối cảnh nền kinh tế cần thêm dư địa tăng trưởng và yêu cầu khơi thông nguồn lực đang trở nên cấp thiết.
Khơi thông nguồn lực từ các dự án tồn đọng
Tại phiên thảo luận của Quốc hội về tình hình kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước ngày 21/4/2026, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết hiện cả nước còn khoảng 4.489 dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài với khoảng 200.000 ha đất và 3,3 triệu tỷ đồng vốn đang bị "đóng băng", tương đương gần 3 lần quy mô vốn đầu tư công năm 2026.
Trong đó, khoảng 2.610 dự án được xác định cần cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ trong giai đoạn từ nay đến cuối năm 2026. Theo Bộ trưởng, các vướng mắc chủ yếu tập trung ở nhóm dự án liên quan sai phạm lịch sử, ách tắc về định giá đất, quy hoạch, thủ tục đầu tư, thanh tra, kiểm tra và chồng chéo pháp lý.
Bộ Tài chính cho rằng việc xử lý các dự án tồn đọng sẽ góp phần khơi thông nguồn lực lớn cho nền kinh tế, thúc đẩy đầu tư, xây dựng, tạo việc làm và hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng trong thời gian tới.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết hiện cả nước còn khoảng 4.489 dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao, việc ban hành Nghị quyết 29 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Theo ông Đính, nghị quyết không chỉ nhằm xử lý những tồn tại kéo dài của thị trường mà còn có thể tạo hiệu ứng khơi thông nguồn lực đất đai, tái kích hoạt dòng vốn và củng cố niềm tin đầu tư.
Một trong những điểm đáng chú ý của nghị quyết là thay đổi cách tiếp cận đối với các dự án vướng sai phạm. Thay vì chỉ tập trung xử lý trách nhiệm và "đóng băng" dự án như trước đây, cơ chế mới cho phép xem xét xử lý vi phạm đồng thời với việc đưa dự án trở lại hoạt động nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là sự chuyển hướng đáng chú ý trong tư duy chính sách, từ "đóng băng để xử lý" sang "xử lý để vận hành", mở ra khả năng tái khởi động nhiều dự án bị đình trệ trong thời gian dài.
VARS IRE cho rằng nếu quá trình tháo gỡ được triển khai hiệu quả, tác động sẽ không chỉ dừng ở thị trường bất động sản mà còn lan sang nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính ngân hàng.
Trong thời gian qua, việc dự án chậm triển khai khiến dòng tiền bị ách tắc, doanh nghiệp suy giảm khả năng thanh toán, kéo theo áp lực nợ xấu gia tăng trong hệ thống tín dụng. Khi các dự án được tái khởi động, dòng vốn có cơ hội lưu thông trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản cho doanh nghiệp và giảm áp lực lên hệ thống tài chính.
Thay đổi tư duy xử lý các "sai phạm lịch sử"
Ở góc độ pháp lý, chuyên gia cho rằng điểm cốt lõi của Nghị quyết 29 không nằm ở việc "nới lỏng" xử lý sai phạm, mà ở cách nhìn nhận bản chất của các tồn tại phát sinh trong nhiều giai đoạn pháp luật khác nhau.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định trong nhiều năm qua, quy định liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, đấu giá hay đấu thầu có sự thay đổi qua từng thời kỳ, trong khi cách hiểu và áp dụng pháp luật tại các địa phương chưa thống nhất.
Nghị quyết 29/2026/QH16 mở cơ chế đặc thù xử lý các dự án đất đai tồn đọng, cho thấy sự thay đổi trong tư duy xử lý sai phạm lịch sử trong lĩnh vực bất động sản.
Theo ông Tuấn, thực tế có nhiều dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư trong bối cảnh pháp luật còn khoảng trống hoặc chưa đồng bộ. Nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn lực lớn để giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và triển khai các bước chuẩn bị, nhưng sau kết luận thanh tra lại phát sinh vướng mắc liên quan đến thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.
"Nếu áp dụng cứng nhắc các quy định pháp luật hiện hành để xử lý toàn bộ các trường hợp này sẽ không thực sự phù hợp, bởi nhiều sai phạm mang tính lịch sử, phát sinh trong bối cảnh pháp luật chưa hoàn thiện hoặc thiếu thống nhất", ông Tuấn cho biết.
Cũng từ những trường hợp như vậy, nhiều chuyên gia cho rằng cần có cơ chế xử lý riêng đối với các tồn tại mang tính lịch sử, thay vì áp dụng đồng loạt cách xử lý cứng nhắc cho mọi trường hợp sai phạm.
Thách thức lớn vẫn nằm ở khâu thực thi
Dù mở ra nhiều kỳ vọng, hiệu quả của Nghị quyết 29 được cho là sẽ phụ thuộc lớn vào quá trình triển khai tại địa phương, đặc biệt là vai trò của UBND cấp tỉnh - cơ quan trực tiếp rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng.
Theo đại diện VARS IRE, nếu địa phương chủ động, phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan và có hướng dẫn rõ ràng, quá trình tháo gỡ có thể được đẩy nhanh. Ngược lại, nếu tâm lý e ngại trách nhiệm vẫn tồn tại hoặc thiếu cơ chế thực thi thống nhất, nghị quyết sẽ khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng bên cạnh việc ban hành cơ chế đặc thù, cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành, xây dựng quy trình xử lý minh bạch và thành lập các tổ công tác chuyên trách tại địa phương nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Một nội dung được nhiều chuyên gia nhấn mạnh là cơ chế định giá đất trong quá trình xử lý các dự án tồn đọng. Đây được xem là vấn đề nhạy cảm, cần được thiết kế minh bạch và nhất quán để vừa tránh thất thu ngân sách, vừa không tạo thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, yêu cầu tăng cường giám sát, kiểm toán độc lập và minh bạch thông tin cũng được đặt ra nhằm hạn chế nguy cơ lợi dụng chính sách để hợp thức hóa sai phạm hoặc trục lợi.
Theo vị chuyên gia, giá trị lớn nhất của Nghị quyết 29 không chỉ nằm ở việc tháo gỡ các dự án cụ thể, mà còn ở việc tạo tiền đề để rà soát những khoảng trống pháp lý tồn tại qua nhiều thời kỳ.
Thông qua quá trình xử lý các dự án tồn đọng, cơ quan quản lý có thể nhận diện rõ hơn những quy định chồng chéo, thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và các quy định liên quan, từ đó tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng minh bạch và khả thi hơn trong thời gian tới.
