Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra vào sáng 26/6, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng, câu hỏi lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không phải là "tiền có còn hay không", mà là "dòng tiền đang chảy về đâu".
Theo ông Huấn, những số liệu về thanh khoản cũng như diễn biến thị trường trong thời gian qua cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau hai năm phục hồi mạnh mẽ. Giai đoạn 2024-2025 ghi nhận mức tăng trưởng rất cao, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP.HCM với mức tăng giá trên 50%, thậm chí nhiều khu vực phía Bắc tăng gần gấp đôi. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.
Dẫn số liệu nghiên cứu của FIDT, ông cho biết nhiều phân khúc đất nền vùng ven và đất nông nghiệp tại các địa phương từng thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa thể quay trở lại mức giá của năm 2022. Trong khi đó, một số khu vực khác lại ghi nhận mức tăng giá rất mạnh, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường.
Theo ông Huấn, điều này khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu dòng tiền có đang rời bỏ bất động sản hay không. Tuy nhiên, dữ liệu mà FIDT quản lý lại cho thấy điều ngược lại.
Là đơn vị đang quản lý tài sản cho hơn 5.000 khách hàng với tổng giá trị trên 1,2 tỷ USD, FIDT ghi nhận lượng tiền trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào. Tiền gửi dân cư hiện đạt mức kỷ lục hơn 10,5 triệu tỷ đồng, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng, trong khi nhiều chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 có thể đạt 17-18%, cao hơn mục tiêu khoảng 15%. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán vẫn duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, còn thị trường trái phiếu cũng đang phục hồi nhanh.
"Tiền không hề thiếu, vấn đề là dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn tài sản", ông Huấn nhấn mạnh.
Theo CEO FIDT, nếu giai đoạn 2013-2018 nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi đáng kể.
Ông cho biết trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng khai thác hay không. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm. Thực tế, nhiều địa phương như Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước hay các tỉnh phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua giai đoạn tăng giá nhiều lần trong vòng vài năm.
Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước.
Theo ông Huấn, sự thay đổi này đến từ việc nhà đầu tư ngày càng trưởng thành hơn sau nhiều biến động của thị trường. Thay vì đặt câu hỏi "khu vực này sắp mở đường chưa", khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến việc dự án có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ việc làm ra sao, khả năng cho thuê như thế nào và ai sẽ là người mua lại trong tương lai.
"Dòng tiền hiện không còn đi tìm tài sản đơn thuần mà đi tìm chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền, hệ thống hạ tầng, giá trị sử dụng thực và sự an toàn về pháp lý", ông nói.
Ông Huấn cho rằng, sự thay đổi này còn xuất phát từ những bài học sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh của thị trường, cùng với tác động của hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai, khiến nhà đầu tư hiểu rõ hơn về luật chơi và trở nên thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền.
CEO FIDT cũng cho rằng động lực tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa trên nguồn vốn và lao động giá rẻ thì hiện nay chi phí nhân công, chi phí sản xuất và giá bất động sản đều đã tăng lên, khiến mô hình tăng trưởng cũ không còn tạo ra hiệu quả như trước.
Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn đáng kể so với mức trên 30% vào giai đoạn 2014. Theo kinh nghiệm của nhiều thị trường quốc tế, khi quá trình đô thị hóa đạt đến ngưỡng này, bất động sản sẽ không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế.
Ngoài ra, mức độ minh bạch của thị trường cũng được cải thiện đáng kể nhờ sự phát triển của công nghệ và các nền tảng dữ liệu. Nhà đầu tư ngày nay có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch, tốc độ tăng giá và mặt bằng thị trường tại từng khu vực. Điều này khiến việc đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó phát huy hiệu quả.
Ông Huấn dẫn lại giai đoạn thị trường khó khăn cuối năm 2022 khi thanh khoản đất nền ở các khu vực xa dân cư sụt giảm hơn 80%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ và các bất động sản có khả năng khai thác thực tế phục hồi nhanh cả về thanh khoản lẫn giá chỉ sau khoảng một năm. Ngược lại, nhiều khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa thể quay lại mức giá đỉnh trước đây.
"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn kết luận.
